Agevolazioni “prima casa”, niente sconti per gli immobili non ultimati: la Cassazione nega il beneficio

ROMA – L’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025 ribadisce che l’immobile deve essere ultimato entro tre anni dall’atto. La categoria catastale F/3 prova la mancata ultimazione.

Non si possono applicare le agevolazioni fiscali “prima casa” all’acquisto di un immobile in corso di costruzione se i lavori non vengono ultimati entro tre anni dalla data dell’atto. A stabilirlo è la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025, che ha confermato la decadenza dal beneficio in un caso in cui l’immobile, pur essendo stato utilizzato come abitazione principale, era rimasto classificato catastalmente in categoria F/3.

Il caso

Due contribuenti avevano acquistato un immobile in costruzione usufruendo dell’aliquota Iva agevolata al 4% prevista per la “prima casa”. A seguito dei controlli, l’Agenzia delle Entrate ha contestato la decadenza dal beneficio poiché l’immobile non era stato ultimato entro il termine triennale. Sono quindi stati emessi avvisi di liquidazione per il recupero dell’imposta e della relativa imposta sostitutiva sui finanziamenti.

Il ricorso dei contribuenti è stato rigettato sia dalla Commissione tributaria provinciale di Biella, sia dalla Commissione tributaria regionale del Piemonte, che hanno confermato la legittimità della revoca delle agevolazioni.

Il ricorso in Cassazione

I contribuenti hanno impugnato la decisione sostenendo che la mancata ultimazione dei lavori non costituisse, di per sé, una causa di decadenza dalle agevolazioni e che l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale (dimostrato da residenza e utenze attive) fosse elemento sufficiente per mantenerle.

La Cassazione ha respinto il ricorso, ritenendo corretta la decisione della Ctr piemontese. Secondo i giudici di legittimità, la permanenza della classificazione catastale F/3 — categoria “fittizia” che indica immobili non ancora ultimati o non utilizzabili — rappresenta una prova oggettiva della mancata ultimazione dei lavori e impedisce il riconoscimento del beneficio fiscale.

> «La categoria catastale F non è idonea a costituire una classificazione utile a usufruire dell’agevolazione ‘prima casa’», scrive la Suprema Corte, ricordando che l’agevolazione spetta solo in presenza di un’abitazione effettivamente ultimata e dotata di rendita catastale.

La questione di legittimità costituzionale

Nel ricorso, i contribuenti avevano anche sollevato una questione di costituzionalità dell’articolo 75 del Dpr 633/1972, sostenendo che la destinazione del 20% dei proventi delle sanzioni pecuniarie agli organi accertatori potesse creare un conflitto di interessi.

La Cassazione ha respinto anche questo motivo, giudicando la norma conforme ai principi costituzionali: la destinazione delle somme e le modalità di accertamento, osserva la Corte, sono predeterminate e automatiche, dunque estranee a qualsiasi discrezionalità dell’accertatore. L’azione amministrativa resta comunque vincolata ai principi di correttezza, legalità e buona amministrazione, che ne garantiscono l’imparzialità.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio ormai consolidato: per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, non basta l’intenzione o l’utilizzo abitativo, ma è necessario che l’immobile sia completato e accatastato come abitazione entro i termini previsti. In caso contrario, scatta la decadenza automatica e l’Amministrazione può legittimamente recuperare le imposte agevolate.