ROMA – Acquistare un immobile proveniente da una società fallita o da un proprietario fortemente indebitato può comportare il rischio di dover rispondere anche delle vecchie spese condominiali? È una domanda che molti acquirenti si pongono e che, soprattutto negli ultimi anni, è diventata sempre più frequente in occasione di vendite giudiziarie, procedure concorsuali e compravendite di immobili gravati da morosità pregresse.

La risposta arriva direttamente dall’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile e dai numerosi orientamenti della Corte di Cassazione, che hanno delineato con precisione i limiti della responsabilità del nuovo proprietario.

La normativa stabilisce infatti che chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido con il precedente proprietario esclusivamente dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Si tratta di una tutela riconosciuta al condominio per agevolare il recupero delle spese comuni, ma che non può essere estesa oltre i limiti fissati dalla legge.

Uno dei dubbi più ricorrenti riguarda il significato dell’espressione “anno precedente”. Molti ritengono che il nuovo proprietario possa essere chiamato a pagare tutte le somme riportate nel rendiconto dell’ultimo esercizio, comprese morosità risalenti a molti anni prima e semplicemente trascinate di bilancio in bilancio. L’orientamento prevalente della giurisprudenza va però in una direzione diversa.

Secondo la Corte di Cassazione Civile Sez. VI-2, 22 marzo 2017, n. 7395 però, l’anno precedente deve essere riferito ai contributi maturati in quell’effettivo esercizio condominiale e non all’insieme dei debiti storici eventualmente indicati come residui contabili. In altre parole, il semplice riporto di una morosità nei rendiconti successivi non trasforma automaticamente un debito di dieci o quindici anni prima in una spesa dell’anno precedente.

La distinzione assume particolare rilievo quando il precedente proprietario sia stato dichiarato fallito, oggi liquidazione giudiziale. In questi casi il fallimento non determina il trasferimento automatico dei debiti al nuovo acquirente. Le somme maturate negli esercizi anteriori ai limiti previsti dall’articolo 63 continuano infatti a gravare sul soggetto che le ha generate e dovranno essere eventualmente fatte valere dal condominio nell’ambito della procedura concorsuale.

Diversamente opinando, osservano numerosi interpreti, si finirebbe per attribuire al nuovo proprietario una responsabilità patrimoniale praticamente illimitata, incompatibile con la natura eccezionale della solidarietà prevista dal legislatore.

La Cassazione ha più volte ricordato che l’obbligazione solidale dell’acquirente costituisce una deroga al principio generale secondo cui ciascuno risponde esclusivamente dei propri debiti. Proprio perché si tratta di una norma eccezionale, essa non può essere interpretata estensivamente né utilizzata per trasferire sul nuovo proprietario tutte le pregresse esposizioni del venditore.

Per questo motivo, qualora l’acquirente abbia regolarmente corrisposto le quote condominiali dell’anno in cui è avvenuto il trasferimento della proprietà e quelle dell’esercizio immediatamente precedente, il condominio, salvo particolari situazioni giuridiche, non può pretendere anche il pagamento delle morosità riferibili ad annualità ancora più remote, ancorché tali importi continuino a comparire nei rendiconti come residui attivi.