Roma – La plusvalenza, relativa alla cessione di terreni soggetti a utilizzo edificatorio, è applicabile anche in relazione ai trasferimenti di terreni agricoli per i quali è comunque consentita una certa percentuale di edificabilità. Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 22836 del 7 luglio 2026. Al riguardo occorre premettere che la plusvalenza derivante da operazioni immobiliari è disciplinata dall’articolo 67 del Tuir.
In particolare, la lettera b) di tale disposizione contempla “…le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.” Ai fini dell’individuazione dei “terreni soggetti di utilizzazione edificatoria” occorre fare riferimento all’articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, ai sensi del quale un’area è da considerarsi fabbricabile “…se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
Il fatto
Il caso in esame ha riguardato un atto di compravendita attraverso cui tre fratelli, comproprietari in uguali quote, hanno ceduto a una società un terreno ricadente in una zona omogenea “E”, di natura agricola, ma in relazione al quale era comunque consentita una certa edificabilità.
Tenuto conto di questa, sia pure parziale, possibilità edificatoria, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto che il trasferimento del terreno da parte dei tre fratelli generasse l’obbligo del pagamento della plusvalenza in base alla normativa sopra richiamata.
Le parti non hanno condiviso l’operato dell’ufficio ed hanno impugnato l’avviso di liquidazione.
I giudici di primo grado hanno respinto la tesi delle parti private, mentre la Ctr della Calabria, con sentenza n. 4641del 13 dicembre 2019 ha accolto l’appello dei contribuenti.
L’Amministrazione finanziaria ha presentato ricorso per Cassazione, ritenendo che la destinazione agricola del terreno e le sue ridotte dimensioni non fossero elementi sufficienti a escludere il presupposto della plusvalenza.
La decisione della Corte
I giudici della suprema Corte hanno richiamato il proprio orientamento (Cassazione 29183/2017) in base al quale costituisce plusvalenza tassabile quella realizzata dalla cessione di un terreno che, alla stregua dello strumento urbanistico adottato o in via di adozione “…sia, a qualunque titolo e scopo edificabile, a nulla rilevando per cosa e a quale fine si costruisca…”
Con la pronuncia in commento si è affermato che, ai fini della plusvalenza in esame, bisogna verificare in concreto se sia consentito lo sfruttamento edificatorio dell’area, anche se in modo limitato. Si è evidenziato che un indice attestante l’utilizzabilità edificatoria del terreno è rappresentato dal corrispettivo della cessione, qualora il terreno sia stato ceduto a un prezzo più elevato, rispetto al valore normale dei terreni agricoli nella zona di riferimento.
È stato, quindi, espresso il principio in base al quale devono essere assoggettate a plusvalenza le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria “…non rilevando cosa e a qual fine si costruisca, venendo così in rilievo anche l’utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni,, così qualificati dagli strumenti urbanistici, in quanto anche in tal caso si ha possibilità di costruire sebbene osservando i relativi vincoli e limitazioni.”
Preso atto che il giudice tributario di appello non ha verificato l’effettiva edificabilità dell’area agricola, e, soprattutto, non ha effettuato alcuna distinzione tra vincoli di destinazione, vincoli di inedificabilità assoluta ed edificabilità agricola, è stato accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
