Osservatorio del mercato immobiliare: nel 2020 in forte calo i volumi delle compravendite
I dati, pubblicati dall’Osservatorio del mercato immobiliare, confermano il previsto crollo nel 2020 dei volumi compravenduti nei segmenti uffici, commercio e produttivo. Ancora in calo le quotazioni
Roma – Come del resto era ampiamente prevedibile, i dati del 2020 riferiti al mercato immobiliare fotografano l’improvviso calo della dinamica espansiva dei volumi delle compravendite, in atto da oltre un quinquennio, dalle misure repressive decise e poste in atto in relazione all’emergenza sanitaria.
E’ stato pubblicato ieri a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, in collaborazione con l’Associazione italiana leasing (Assilea), un rapporto dettagliato ove emergono dati chiari e ripreso da FlexAd Associati:
Analizzando il settore in termini aggregati, si osserva come la ripresa degli scambi, che era in atto dal 2014, si sia arrestata prima di riuscire a recuperare i livelli che aveva prima delle misure fiscali del governo Monti, che avevano determinato la seconda grande flessione, dopo la crisi di fine anni 2000.
Tale dinamica accomuna i tre grandi segmenti in cui il settore si struttura (uffici, commercio, produttivo), con tassi negativi tutti superiori al 10%; in termini di stima monetaria, il crollo è stato addirittura superiore al 20% (-21,8%), passando da 15,9 miliardi di euro a 12,5 miliardi di euro, con un picco negativo nel settore produttivo (-27%).
Il mercato degli uffici
Il comparto degli uffici, che comprende tutte le unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale A/10, è stato quello che ha segnato, nel 2020, il calo dei volumi compravenduti più contenuto (-10,3%).
In termini di dinamiche territoriali, il Nord, area in cui si concentra oltre il 60% dell’intero mercato, ha mostrato un sostanziale allineamento rispetto ai tassi nazionali (-13,9% il Nord Est, -9% il Nord Ovest), mentre il Centro è sembrato andare in parziale controtendenza, con un tasso aggregato pari a -3,8% e con la metà delle regioni che mostra un’espansione dei volumi scambiati (Lazio +8,3%, Umbria +13,3%).
Il consistente calo delle compravendite ha avuto un impatto analogo su comuni capoluogo e comuni minori; l’unica eccezione è stata rappresentata dai capoluoghi del Centro Italia, che hanno registrato un tasso positivo (+4,6%).
In termini di quotazioni, invece, si osserva una sostanziale continuità con la tendenza di segno negativo già in atto: -1,5% il tasso medio nazionale, negativi tutti i tassi aggregati delle macroaree territoriali (meno rilevanti quelli del Nord, rispettivamente -0,1% il Nord Ovest, -0,8% il Nord Est), due sole le eccezioni tra le regioni, entrambe nel Nord Ovest (Lombardia +0,4%, Valle d’Aosta +0,5%). Le quotazioni più alte restano quelle del Nord Ovest (a partire dalla Liguria, 1.981 €/m2) e del Centro (a partire dal Lazio, 1.845 €/m2), le più basse quelle del Sud (quattro delle sei regioni hanno quotazione inferiore a 1.000 €/m2).
Il mercato dei negozi
Il comparto dei negozi, che comprende le unità immobiliari con categoria catastale C/01 e C/03, registra il tasso negativo aggregato più consistente (-14,5%), abbastanza omogeneamente distribuito tra le diverse macroaree territoriali (dal -16,7% del Nord Ovest al -11,1% del Sud); una sola regione, le Marche, presenta un andamento in controtendenza, con una leggera espansione dei volumi compravenduti (+0,6%).
In termini di intensità del mercato, ovvero in rapporto al patrimonio, il Nord conferma, nonostante una forte flessione, il suo maggiore dinamismo (IMI pari, rispettivamente, all’1,34% nel Nord Ovest e all’1,21% nel Nord Est, contro l’1,06% nazionale).
Anche i negozi confermano la tendenza, già in atto, ad un generalizzato calo delle quotazioni (-2,7% il tasso nazionale); tale calo risulta meno accentuato al Nord (-1,2% al Nord Est, -1,7% al Nord Ovest); mentre il tasso di riduzione più forte si è avuto al Sud (-4,8%).
A livello regionale, la quotazione più alta resta quella del Lazio (1.953 €/m2), seguita da quella della Liguria (1.891 €/m2); le due quotazioni più basse, inferiori a 1.000 €/m2, sono invece entrambe al Sud (Basilicata e Calabria, rispettivamente 908 €/m2 e 931 €/m2).
Il mercato del settore produttivo
Il terzo ed ultimo approfondimento riguarda il comparto produttivo, che ha fatto segnare, nel 2020, una flessione dei volumi compravenduti pari al 12,9%; i due terzi del mercato nazionale continua a concentrarsi al Nord, con un rapporto rispetto ai relativi stock pari, rispettivamente, all’1,59% (Nord Ovest) e all’1,47% (Nord Est), valori significativamente superiori alla media nazionale (1,34%).
Alla scala regionale, sono quattro le realtà nelle quali il mercato, in controtendenza, ha registrato un’espansione, due al Centro (Marche e Umbria, rispettivamente +5,6% e +1,8%), due al Sud (Basilicata e Calabria, rispettivamente +41,2% e +26,6%).
Nella ripartizione tra comuni capoluogo e comuni minori, questi ultimi hanno registrato un calo più consistente (-13,3%), mentre i capoluoghi hanno presentato un andamento in controtendenza in ben due delle cinque macroaree territoriali (Nord Ovest e Sud).
Analizzando la dinamica sulla base delle classi di rendita, si osserva una tenuta maggiore nelle compravendite degli immobili con rendita più bassa (fino a 100 €, -10,1%), mentre il tasso negativo più elevato si è avuto nella classe con rendita compresa tra 5.000 € e 10.000 € (-15%).
Anche in questo caso, infine, si è avuto un calo delle quotazioni (-1,6% il tasso aggregato nazionale), con alcune eccezioni.